Такое бывает раз в 7-10 лет: Редкий обвал цен на квартиры прогнозируют в Магнитогорске

Ситуация, которая наблюдается сейчас на рынке жилья, достаточно необычная. Происходит обвал рынка. Из-за дорогой ипотеки количество сделок на квартиры упало вдвое в Магнитогорске.

Ключевая ставка выросла в конце 2023 года. Как рассказал Павел Рыбушкин, в большинстве банков ипотеку выдают по ставке от 16,5% до 18% (в случае, если клиент отказался от страховки, не получает зарплату или сделал низкий первый взнос эта цифра и вовсе доходит до 20%). Вместе с тем вырос первоначальный взнос. В связи с новыми требованиями ЦБ, с января 2024 года банки должны создавать больший резерв для каждого нового кредита. Чем меньше первоначальный взнос и выше займ тем больше требуется резерв. Например, для ипотечного займа 1,5 млн рублей банки резервируют сумму в 10 раз больше. Это банку невыгодно и он повышает порог первоначального взноса.

Ясно, что при таких условиях покупательская способность падает, а сделки срываются. Ситуация складывалась бы иначе, но в Магнитке первички, на действует льготная ипотека, почти нет. Объём объектов от застройщиков на уровне 2-3 многоквартирных домов в год, что, впрочем, компенсируется хорошим объёмом малоэтажной застройки. Льготная ипотека для многих является единственной возможностью приобрести жильё.

Учитывая дороговизну ипотеки, сократилось количество сделок у риелторов. Как минимум вполовину. Причём эта тенденция наблюдается не только в Магнитогорске, но и по всей России. Просто она где-то менее выражена, а где-то более. Дело в том, что приток денег из других городов в Магнитогорск ниже, чем в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Сочи, где миграция денег совсем другая, отметил эксперт.

Закономерно такое снижение спроса привело к падению цен. Сейчас однокомнатное жильё в Магнитогорске стоит от 2 млн 300 тыс. рублей, двушки от 2 млн 650 тыс. рублей, трёшки от 3 млн рублей. Как отметил Павел Владимирович, на разных сегментах недвижимости тенденция сказывается по-разному. Где-то падение цены составило 15% и даже более.

Подешевели объекты, цены на которые были слишком завышены. Например, спекулятивно завышалась стоимость однокомнатных-двухкомнатных квартир. Если раньше некоторые однушки стоили 3 3,5 млн, то сейчас цены на них упали на 10-15%, рассказал детали руководитель риелторской компании. Однокомнатные квартиры, как правило, более доступные и их чаще покупают за наличку. Поэтому цены на них завышали. Тенденция падения цен сильнее всего затрагивают те объекты недвижимости, где покупательское способность заметно упала. Что касается изначально менее дешёвой недвижимости здесь покупательская способность падает медленнее, поэтому и снижение цены не так выражено. Речь идёт, в частности, о трёхкомнатных квартирах. Но и по ним ценник упал достаточно ощутимо до 10-15%, а иногда и до 20%. Такая недвижимость дорогая, на неё труднее взять ипотеку. Соответственно, количество сделок по данному сегменту упало вдвое. Но ситуация ещё прояснится летом. Как правило, в летний сезон падает спрос на недвижимость, и, как следствие общей сложившейся ситуации, ожидается, что цены ещё сильнее упадут.

При такой ситуации, подчеркнул Павел Рыбушкин, можно прогнозировать обвал рынка вторичной недвижимости.

Такие истории происходят очень редко, раз в 7-10 лет. Их провоцируют мощные макроэкономические факторы, резюмировал Павел Владимирович. Я на самом деле считаю, что для всех такой прогноз благоприятен, поскольку более доступное жильё для населения это фактор, хорошо сказывающийся на рынке недвижимости.

На падающем рынке люди должны придерживаться особой стратегии. Павел Владимирович советует проявлять гибкость и при покупке жилья, и при его продаже.

Надо понимать, что не только то, что вы продаёте, но и то, что вы покупаете, падает в цене. Поэтому нужно быть более гибким при продаже и при покупке. При правильно организованной сделке разница при покупке недвижимости будет такой же, какой она была при завышенных ценах.

Что касается первички, то во многих городах она скакнула в преддверии изменений условий льготной ипотеки с июля. Второй фактор в начале года банки объявили, что застройщики должны софинансировать льготную ипотеку.

Если вы брали ипотеку под 8%, то застройщик должен был оплачивать комиссию банка, и сумма этой комиссии ложилась в цену отсюда скачок стоимости. Но затем ряд банков убрал это условие. И недобросовестные застройщики не снизили цену, надеясь, что люди поспешат купить жильё по сегодняшним условиям ипотеки, резюмировал руководитель риелторской компании.

Похожие материалы

• Риелторы прогнозируют дальнейшее снижение цен на некоторые квартиры в Магнитогорске
• Узаконить свои права на недвижимость призывают в Магнитогорске
• А моя ли это квартира? Магнитогорцам советуют проверить право собственности на недвижимость